investir dans l’immobilier aux Etats-Unis

Force est de constater que de plus en plus de Français investissent sur le marché immobilier US en particulier en Floride soit en vue de disposer d’une résidence secondaire, soit en vue de réaliser des investissements locatifs et préparer ainsi leur retraite.

Après la crise de 2008, le prix de l’immobilier avait significativement diminué aux Etats-Unis, et la hausse de l’euro vis-à-vis du dollar avaient rendu les acquisitions immobilières  particulièrement attractives.  

Aujourd’hui, le cours du dollar se rapproche de la parité vis-à-vis de l’euro et le marché de l’immobilier aux Etats-Unis a retrouvé progressivement des niveaux plus élevés. Dans ce contexte, l’investisseur doit à nouveau veiller à ce que la rentabilité de ses investissements immobiliers ne soit pas grignotée par la fiscalité.

Les taux d’imposition sont particulièrement élevés aux Etats-Unis. Le taux maximum d’impôt fédéral sur le revenu est de 39.6% auquel il faut ajouter l’impôt de l’Etat de résidence (France ou autre) ; Les plus-values immobilières y sont imposées au taux maximum de 20%.

Les revenus immobiliers peuvent ainsi supporter aux US une imposition proche de 50% même s’il est vrai que les déductions du revenu imposable sont parfois plus généreuses qu’en France en particulier au regard de l’amortissements du bien.

Aux impositions sur le revenu, il convient de ne pas oublier l’impôt sur les successions et les donations qui peuvent atteindre des taux de 40% sachant que le seul abattement disponible pour les non-résidents est de 60.000 USD. En outre, les Etats-Unis ont assez peu de conventions fiscales relatives à l’impôt sur le revenu (60 environ) et encore moins de conventions de non double imposition en matière successorale (18). Les problématiques de double imposition partielle ou totale ne sont donc pas à exclure. Ce ne devrait pas être le cas pour les résidents français puisque la France a signé avec les Etats-Unis de telles conventions.

Dans ce contexte, il est intéressant de faire un point sur la structuration des investissements immobiliers aux Etats-Unis pour les non-résidents US.

Quelle structure de détention de l’immobilier US pour un non résident ?

1. La LLC

La structure retenue habituellement par un investisseur individuel non-résident pour détenir un actif immobilier aux US est une LLC (Limited Liability Company) qui ressemble à certains points de vue à nos SCI françaises.

Les LLC sont transparentes au plan fiscal et l’investisseur français sera imposé à l’impôt sur le revenu aux US sur les revenus nets (revenus locatifs ou plus-value de cession) générés par la LLC à un taux de 20% ce qui est attractif.

En outre la responsabilité de l’associé de la LLC est limitée à la valeur de la propriété ce qui est théoriquement mieux que dans les SCI.

L’inconvénient de cette structure est que si l’associé de la LLC décède ou s’il décide de faire une donation, les droits de succession ou de donation s’élèveront à 40% de la valeur vénale du bien après déduction de la dette bancaire d’acquisition (compliqué à mettre en place pour un résident français qui souhaiterait financer son acquisition aux US avec une banque française) et de l’abattement de 60.000 USD.

La LLC est donc une structure efficace fiscalement et juridiquement sauf en matière de droit de succession en particulier si la valeur du bien est supérieure à 200.000 USD.

1. Les solutions alternatives

Des solutions permettent de minimiser les droits de succession mais sont en revanche moins favorables en vue de l’imposition des revenus locatifs et des plus-values de cession.

Il faut alors recourir à des solutions de structuration hybrides parfaitement légales et accepter par le fisc américain pour conserver les avantages des LLC à l’impôt sur le revenu et les avantages recherchés en matière de droit de succession.

Ces solutions nécessitent la création d’une ou deux structures de détention hors des US avec ou sans personnalité morale. Ces structures dans la mesure où elles ne sont pas on shore i.e. aux US permettent d’optimiser les droits de succession aux US mais leur relative complexité et coût de mise en œuvre ne sont justifiés que pour des propriétés de plus de 1.000.000 USD ou lorsque l’investisseur détient plusieurs biens dont la valeur totale est au moins égale à cette somme.

Ces structures peuvent d’ailleurs être envisagées pour détenir un portefeuille d’actions de sociétés et pas seulement des actifs immobiliers.