(CE 2 avril 2021, n° 429187 ; CE 17 novembre 2021, n° 437329)

On sait que l’article 621 du Code Civil dispose qu’en cas de cession de titres démembrés, le prix de vente est réparti entre les titulaires des droits démembrés au prorata de la valeur de leur droit. On sait aussi que cet article n’étant pas d’ordre public, les titulaires des droits démembrés peuvent convenir entre eux d’une répartition différente et convenir que le prix est soit attribué au seul usufruitier dans le cadre d’un quasi-usufruit, soit que le démembrement initial est conservé et le prix réinvesti dans l’acquisition de biens eux-mêmes démembrés. Dans le premier cas, le redevable de l’impôt sur la totalité de la plus-value est l’usufruitier, dans l’autre cas c’est le nu-propriétaire.

La jurisprudence (CE 28 janvier 2019, n° 407305) exige toutefois que pour être opposable à l’administration fiscale, cette volonté soit exprimée dans un acte antérieur (généralement l’acte de donation) ou au plus tard concomitant de la cession (donc dans l’acte de vente).

Le Conseil d’Etat vient de nous rappeler dans deux décisions récentes (CE 2 avril 2021, n° 429187 ; CE 17 novembre 2021, n° 437329) que cette volonté doit être exprimée en termes non équivoques et donc l’importance de bien rédiger la clause de l’acte de donation ou de l’acte de vente fixant le sort du prix de vente des droits démembrés.

Dans ces deux affaires, les parties s’étaient bien mises d’accord pour ne pas répartir le prix de vente, mais elles s’étaient réservé le droit de choisir ultérieurement le régime applicable entre le quasi-usufruit et le remploi. Le Conseil d’Etat condamne fermement cette pratique et juge qu’en cas d’option, c’est le régime du quasi-usufruit qui s’applique par défaut, même en cas de remploi postérieur.

Les contribuables qui entendent opter pour le remploi doivent donc très fermement écarter l’application du quasi-usufruit en le stipulant expressément dans leur clause.

La rigueur rédactionnelle est ici encore le prix de la liberté contractuelle.