L’activité de location meublée n’était pas éligible au réinvestissement économique de l’apport-cession ancien régime

CE 19 avril 2022, n° 442946 

On sait qu’en cas d’apport-cession dans le cadre de l’article 150-0B du CGI (le régime jurisprudentiel ayant précédé l’article 150-0B ter), le juge exigeait que le contribuable réinvestisse une proportion significative de son prix de vente dans des activités économiques.

Si l’article 150-0B ter exclut expressément les activités de gestion de patrimoine mobilier ou immobilier, la question restait ouverte pour l’ancien régime. Et les arguments en faveur de la prise en compte de ce type d’investissement ne manquaient pas : après tout, la location meublée constitue bien une activité que le CGI considère comme commerciale. Qui dit commercial ne dirait pas économique ?

Pourtant, le Comité de l’abus de droit fiscal (Avis CADF 2012-51 du 14-12-2013 et 2016-10 du 19-1-2017) s’était prononcé contre l’éligibilité de la location meublée au réinvestissement économique de l’article 150-0B.

Par un arrêt rendu le 19 avril dernier qui sera publié aux tables du Lebon, le Conseil d’Etat (CE, 19 avril 2022, 3e et 8echambres réunies, n° 442946) vient confirmer la position du CADF en considérant comme lui qu’une activité de location meublée ne peut être regardée comme un investissement économique au sens de l’article 150-0B du CGI.

Le Conseil d’Etat n’a toutefois pas fermé totalement la porte puisqu’il a précisé que si les locations meublées s’exercent « dans des conditions conduisant (le propriétaire) à fournir une prestation d’hébergement ou si elle implique pour lui, alors qu’il en assure directement la gestion, la mise en œuvre d’importants moyens matériels et humains », alors elles pourraient être regardées comme un investissement à caractère économique.

La première dérogation vise la parahôtellerie, mais on est bien en peine à ce stade de déterminer si la seule fourniture de trois des quatre services visés à l’article 261 D, 4e -b du CGI, qui permet l’assujettissement de la location à la TVA, serait considérée comme suffisante pour transformer la simple location en prestation d’hébergement.

La réponse ne pourrait à notre avis être positive que si c’est le propriétaire, et non une société de gestion spécialisée du type Pierre & Vacances, qui rend lui-même lesdits services. Et encore faudrait-il que parmi les services rendus, l’accueil, la fourniture du linge et le remplacement quotidien des serviettes de toilette comme le nettoyage régulier des locaux au cours du séjour soient effectivement effectués (et non simplement proposés). La fourniture du petit-déjeuner apparaît moins nécessaire, beaucoup de personnes n’en prennent d’ailleurs pas.

La seconde dérogation vise clairement les loueurs en meublés professionnels. Mais le seuil d’entrée nous semble plus élevé que les conditions de recettes et de revenu de l’article 155, IV du CGI : le Conseil d’Etat exige non seulement du propriétaire qu’il en assure lui-même la gestion, mais qu’il mette en œuvre d’importants moyens humains et matériels. On ne peut pas dire qu’on nage en pleine objectivité, mais on voit tout de même bien l’esprit : que l’activité porte sur un ensemble de biens suffisamment nombreux pour que cela permette d’occuper le propriétaire et quelques assistants à temps plein.

Cette décision pourrait bien être transposable à l’article 150-0B ter et ce ne serait pas une bonne nouvelle pour la parahôtellerie. En effet, le Conseil d’Etat est manifestement plus sévère que la doctrine administration, qui se contente seulement des conditions d’application du régime TVA (BOI-BIC-CHAMP-40-10-05/02/2020, n° 20) dont on sait qu’elle est plutôt coulante, puisqu’il suffit que les prestations soient proposées pour être réputées rendues.

Dans l’immédiat, les contribuables sont protégés par l’article L 80 A du LPF. Alors comme disait la mère de l’empereur Napoléon 1er, « Pourvou qué ça doure » !