Le propriétaire, résidant en France, qui cède une résidence secondaire échappe à l’impôt de plus-value s’il réunit cumulativement les conditions suivantes :

• il s’agit de la première cession d’un logement depuis le 1er février 2012,
• il n’a pas été propriétaire de sa résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la cession, le délai s’appréciant date à date,
• le produit de la vente est affecté à l’acquisition d’une résidence principale dans les 24 mois.

Ces conditions sont claires. Elles résultent de dispositions légales, codifiées  au 1° bis du II de l’article 150 U du code général des impôts. Toute personne réunissant ces conditions a droit à l’exonération. Telle a été la volonté du législateur et les personnes concernées auraient pu escompter qu’elle serait respectée. Hélas pour certaines d’entre elles, l’Administration s’est ingéniée à modifier cet ordonnancement. L’opération s’est faite en deux temps.  D’abord, elle a inventé que l’intention de remploi devait être mentionnée dans l’acte de cession.  Deux ans à l’avance, voici le contribuable requis d’expliquer ce qu’il veut faire de la plus-value de cession de sa résidence secondaire. Un décret n°2012-1073 du 21 Septembre 2012  a été rédigé à cet effet, codifié au I de l’article 41 duovicies-0H de l’annexe III du CGI.

Sur le fondement de ce texte, l’administration a plaidé que le défaut de mention à l’acte privait le contribuable du droit de demander la restitution de la plus-value payée en cas d’achat ultérieur de la résidence principale avec le produit de la vente de la résidence secondaire. Elle a regrettablement obtenu gain de cause devant la CAA de Douai. La Cour, après avoir rappelé les conditions requises par l’article 150 U, ajoute : 

« le candidat au bénéfice de ce régime d’exonération doit, en outre, manifester son intention de se placer sous celui-ci, dès la date de la cession par une mention portée dans l’acte notarié ». Elle en déduit qu’un particulier qui n’a pas fait valoir son droit à exonération lors de la vente ne peut demander dans le délai de réclamation la restitution de l’impôt (CAA Douai, 23 Avril 2019, n°17DA01449).

Le Juge admet ainsi qu’un texte réglementaire peut, en matière fiscale, ajouter une conditionnalité  à un texte législatif. 

C’est méconnaitre l’article 34 de la Constitution : « l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures » sont fixés par la loi. 

Comment faire sanctionner cette violation ? Il serait vain d’introduire une QPC : le Conseil Constitutionnel considère qu’une infraction à l’article 34 ne constitue pas une atteinte à un droit ou à une liberté au sens de l’article 61-1 de la Constitution. Par ailleurs, la théorie dite de la loi écran protège les textes d’application réglementaire contraires à la Constitution. Entre ces deux écueils, la voie est étroite. Nous l’avons trouvée et sommes prêts à partager la solution avec nos confrères et amis notaires concernés.