ENJEUX ACTUELS

Quand un particulier veut investir dans la pierre pour se constituer une source de revenus complémentaire, il va acheter un bien immobilier, le cas échéant via une société civile, souscrire un crédit immobilier pour financer l’acquisition puis donner le bien en location.

Il va supporter les droits d’enregistrement et honoraires du notaire (les fameux « frais de notaire ») qui représenteront un coût d’environ 7,5 % et qu’il ne pourra pas déduire de ses revenus fonciers, puis tous les ans supportera l’impôt sur ses revenus nets après déduction des charges de propriété et des éventuels travaux d’entretien et de réparation (et d’amélioration si le bien est à usage d’habitation), ainsi que des frais financiers.

Les premières années, grâce à la déduction de la partie « intérêts » des annuités du crédit, son revenu fiscal sera approximativement égal à son revenu réel. Toutefois, la partie « intérêts de ses annuités va progressivement se réduire  avec l’amortissement de son crédit et son revenu fiscal va mécaniquement augmenter sans que son revenu réel n’augmente. S’il supporte cet effort jusqu’au terme du remboursement de son crédit, il parviendra enfin à faire à nouveau coïncider son revenu fiscal et son revenu réel. Mais ce n’est pas toujours possible.

Certains investisseurs immobiliers se trouvent piégés par un cercle vicieux où pour réduire la pression fiscale sur leurs revenus fonciers, ils sont conduits à acquérir de nouveaux biens financés bien entendu à crédit, sur lesquels ils font des travaux pour se créer des charges déductibles, jusqu’au moment où leur banquier leur signifie, en leur refusant un nouveau crédit, qu’ils sont arrivés au bout du raisonnement.

Pour contourner cette difficulté, d’autres investisseurs préfèrent recourir à une structure soumise à l’impôt sur les sociétés, qui leur permet de passer en charges les frais d’acquisition et l’amortissement de la construction, ce qui, avec les frais financiers, leur permettra en pratique d’échapper à l’impôt pendant une quinzaine d’année.

Vient le jour de la revente de leur bien et ils découvrent alors avec horreur que la plus-value qu’il réaliseront sera majorée du montant des amortissements déduits pour être soumis à l’impôt sur les sociétés. Alors que s’ils étaient restés soumis à l’impôt sur le revenu ils auraient pu bénéficier de la fiscalité des plus-values immobilières de particuliers qui, par le jeu d’abattements pour durée de détention, aboutit à une exonération totale au bout de 30 ans.

Il est toutefois possible de combiner les avantages de l’impôt sur les sociétés pendant la durée du financement du bien et ceux de l’impôt sur le revenu lors de sa cession. Il suffit pour cela de faire acquérir l’immeuble par une société civile soumise à l’impôt sur le revenu dont l’usufruit des parts appartient à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Et ce schéma peut même être mis en œuvre pour refinancer un immobilier préexistant.

Attention toutefois : un certain nombre de précautions doivent être prises, sinon ce schéma peut être remis en cause par l’administration sous l’angle de l’abus de droit.

Notre cabinet a développé une pratique significative dans ce domaine et aucune des nombreuses opérations réalisées depuis près de 20 ans n’a encore été redressée par le fisc.